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Fachlich
20/6/2022

Mit dem Update der FAQs vom 10.5.2022 wurden die bisherigen Aussagen zur Schadensminderungspflicht bei Bestandsverträgen (Miete oder Pacht) entfernt und neue Bestimmungen aufgenommen.

Bisher war es zur Erfüllung der Schadensminderungspflicht bei Bestandsverträgen ausreichend, wenn eine der drei Varianten (1) Reduktion des Bestandszinses, (2) Zahlung unter Vorbehalt oder (3) nachträgliche Vorbehaltsstellung erfüllt wurde. Die neuen Regelungen der FAQs beinhalten nunmehr andere Voraussetzungen, welche auch für bereits ausbezahlte Zuschüsse anzuwenden sind.

Darüber hinaus wurde in den neuen FAQs klargestellt, dass das BMF bzw die COFAG NICHT zwischen Miete oder Pacht unterscheidet und somit für beides dieselben Kriterien zur Anwendung bringt. Die Regelungen sind folglich für sämtliche Bestandszinse – unerheblich ob Miete oder Pacht – in gleicher Weise anzuwenden.

Voraussetzungen für die Berücksichtigung von Mieten/Pachten

In der Ausgabe 1/2022 haben wir Sie über die „neuen“ Voraussetzungen zur Berücksichtigung von Mieten/Pachten aufgrund der Änderung der jeweiligen Zuschussrichtlinien informiert. Die ehemals gesondert veröffentlichten FAQs zur Berücksichtigung von Bestandszinsen (Mieten und Pachten) wurden nunmehr in die FAQ-Sammlung der einzelnen Zuschussprodukte aufgenommen. Im Zuge dessen wurden auch einzelne Konkretisierungen und Nachschärfungen vorgenommen.

Voraussetzung für die Anerkennung von Vereinbarungen zwischen Bestandgeber und Bestandnehmer ist, dass es sich um eine fremdübliche, rechtswirksam abgeschlossene Vereinbarung handeln muss, die eine endgültige Einigung beinhaltet und im Zeitpunkt des Abschlusses (ex-ante-Betrachtung) eine sachgerechte Bestandzinsminderung beinhaltet. Dabei gilt:

  • Rechtswirksam abgeschlossene Vereinbarung: Nebenschriftlichen Vereinbarungen sind auch mündliche Vereinbarungen mit entsprechendem Nachweis geeignet (zB Überweisungsbestätigung).
  • Fremdvergleichsgrundsatz: Bei Vereinbarungen zwischen fremden Dritten wird grundsätzlich Fremdüblichkeit vermutet.

Hinweis: Die FAQs sehen vor, dass ein Naheverhältnis neben den bekannten steuerlichen Merkmalen (bei familiärer Verbindung oder beteiligungsmäßiger Verflechtung) auch bei einer intensiven geschäftlichen Verbindung gegeben sein kann.

  • Endgültige Einigung: Vorläufige Vereinbarungen sind nicht ausreichend. Allerdings kann eine vorläufige Vereinbarung in eine endgültige Vereinbarung umgewandelt werden
  • Sachgerechte Bestandzinsminderung: Dieses Kriterium wird nicht klar definiert. Im Sinne einer Negativabgrenzung wird lediglich ausgeführt, dass keine sachgerechte Reduktion vorliegt, wenn eine Minderung für Zeiträume außerhalb behördlicher Betretungsverbote vereinbart wurde und im Gegenzug für den Zeitraumbehördlicher Betretungsverbote keine zusätzliche Minderung vereinbart wird. Wesentlich ist auch die ex-ante-Betrachtung (= Betrachtung im Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung): Vereinbarungen, welche vor Veröffentlichung der ersten OGH-Entscheidungen getroffen wurden, werden uE anders zu beurteilen sein, als Vereinbarungen, welche aktuell abgeschlossen werden (eine nicht zu erwartende Weiterentwicklung der OGH-Judikatur oder unvorhergesehene Veränderungen beim Bestandobjekt sind nämlich im Rahmen dieser ex-ante-Betrachtung nicht zu berücksichtigen).

War das Bestandsobjekt aufgrund der behördlichen Betretungsverbote in der Nutzbarkeit beschränkt und liegt keine geeignete (= den obenstehenden Kriterien entsprechende) Vereinbarung vor, ist die tatsächliche Nutzbarkeit mittels anderer geeigneter Unterlagen nachzuweisen, wobei vereinfachend auf den dem Bestandsobjekt zuzurechnenden Umsatzausfall abgestellt werden kann. Eine flächenmäßige Aufteilung und anteilige Berücksichtigung des Bestandzinses ist nur möglich, wenn diese dem Bestandvertrag zu entnehmen ist, wobei neben der anteiligen Fläche auch der anteilige Bestandzins gesondert ausgewiesen sein muss. Erleichternd wurde hierzu nur noch ergänzt, dass von einem behördlichen Betretungsverbot betroffene Flächen bei der Berechnung der tatsächlichen Nutzbarkeit außer Ansatz bleiben können, wenn klar und nachvollziehbar nachgewiesen werden kann, welcher Teil des Bestandzinses auf diese Flächen entfällt. Beispiele für einen solchen Nachweis wären: Nebenvereinbarungen, Zusatzvereinbarungen uä.

Insgesamt sind die Regelungen nach wie vor komplex und es bleiben praktische Fragen offen. Es ist daher jedenfalls zu empfehlen, die bisher gesetzten Maßnahmen zur Schadensminderungspflicht sorgfältig zu dokumentieren, Vereinbarungen zur Reduktion der Miete/Pacht hinsichtlich der geforderten Kriterien zu überprüfen und insbesondere bei mündlichen Vereinbarungen auf eine gute Nachweisbarkeit zu achten (zB Gesprächsprotokoll mit Überweisungsbestätigung udgl).

In Zusammenhang mit den Schadensminderungspflichten ist zudem zu beachten, dass in den neuen FAQs explizit festgehalten wird, dass die Regelungen zur Beurteilung einer sachgerechten Reduktion der Miete/Pacht losgelöst von der (zukünftigen) Entwicklung der OGH-Rechtsprechung zu sehen sind.

Hinweis: Während es bisher empfehlenswert war, auf die weitere Entwicklung der Rechtsprechung zu warten, um hier auch bessere Verhandlungspositionen beim Vermieter / Verpächter zu erzielen, kann dies künftig auch nachteilig sein. Förderrechtlich wurden nämlich eigene Regelungen geschaffen. Daher ist es möglich, dass trotzerfolgloser Klage und somit einer Verpflichtung zur Zahlung eines Miet- /Pachtzinses dennoch kein Zuschuss für Zeiträume behördlicher Betretungsverbote gewährt wird.

 

Exkurs: Verlängerung des NPO-Unterstützungsfonds für das 1. Quartal 2022

Um die Non-Profit-Organisationen weiterhin bestmöglich zu unterstützen, wurde der NPO-Fonds bis Ende März 2022 verlängert. Die Anträge für das 1. Quartal 2022 können auskunftsgemäß ab Juni 2022 über https://antrag.npo-fonds.at gestellt werden. Die diesbezügliche Verordnung wurde bis dato noch nicht erlassen.

 

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